文／台南新芽秘書處
回顧中央制定「囤房稅 2.0」（房屋稅條例修正案），主旨在於落實「自住輕稅，囤房重稅」。為了抑制房市投機、鼓勵房屋釋出至租賃市場，中央於 2024 年正式上路新制，將非自住住家房屋稅率由「縣市歸戶」改為「全國總歸戶」，並將稅率上限由 3.6% 調升至 4.8%，更要求各縣市政府必須訂定差別稅率。
然而，台南市議會在 2025 年底三讀通過修正案，針對持有 2 戶以內非自住房屋者，將稅率從 3.2% 逆向調降至 2.6%。此舉讓台南成為六都中唯一未遵循中央基準、反而選擇「減稅」的城市。議會雖強調此舉是為了保障因繼承、共有或特殊因素無法設籍的 5.2 萬戶「非自願性多屋族」，但此舉無疑與中央欲透過加稅達成居住正義的初衷背道而馳。
過去十年，台南的房屋稅政策來回擺盪。從 2016 年賴清德市府推動「追溯調升」房屋標準單價，引發全國關注與在地反彈；到 2019 年黃偉哲市府上任後，迅速撤回溯及措施、調降稅基，以「還財於民」回應選舉期間累積的民怨；再到 2025 年底，市議會在中央「囤房稅 2.0」上路背景下，決定將非自住、2 戶以內房屋稅率調降至 2.6%。每一次調整，看似是技術性的稅率修正，實則都深深牽動著地方政治、財政結構，以及市民對「公平」的不同想像。
本期專題從歷史脈絡出發，回顧這場長達十年的政策變化，並回顧政策調整之目的與影響。我們也專訪OURs 都市改革組織政策研究員廖庭輝，當台南成為六都中唯一明顯偏離中央囤房稅基準的城市，將帶來哪些治理警訊；而在「降稅」成為討好大眾的方式時， 在達成「釋出空屋」等居住正義目標，除了囤房稅的落實與否，是否還有哪些可以努力的路徑。
本期電子報內容
- 【從「追溯調升」到「減稅凍漲」——回顧台南房屋稅十年擺盪】文／宋小海（咱台南電子報記者）
- 【台南不甩囤房稅2.0的治理警訊 ——專訪OURs 都市改革組織政策研究員廖庭輝】文／宋小海（咱台南電子報記者）
- 【數字台南：房屋稅調整｜帶你了解當期主題的3個關鍵數字】文／編輯室
從「追溯調升」到「減稅凍漲」
——回顧台南房屋稅十年擺盪
文／宋小海（咱台南電子報記者）
2025年12月4日，台南市議會第4屆第6次定期會在議長邱莉莉主持的大會中，跨黨派議員連署提案的《台南市房屋稅徵收率自治條例》第3條修正草案正式通過三讀。這項修正案核心在於：針對「其他住家用房屋」（非自住），持有2戶以內者的徵收率由原先的3.2%調降至2.6%，其餘持有戶數維持不變，並預計自2026年7月1日起實施。
這項減稅決定預計讓約5萬戶房屋所有權人受惠，但也將導致市庫每年減收約1.5億元的稅額。對台南而言，這不僅是因應中央「囤房稅2.0」新制後的在地微調，更反映了台南近十年來在房屋稅政策上，於「落實租稅公平」與「緩解民眾負擔」兩端之間的擺盪。
回首2016：賴清德時期的「追溯調升」
台南房屋稅的爭議可追溯至2016年。當時台灣各縣市房屋標準單價自1984年以來長期未調整，導致課稅基數與實際造價嚴重脫節。在中央審計機關的督促下，前市長賴清德任內決定重啟房屋標準單價評定。
然而，當時台南市採取的做法在全國引發高度爭議：市府不僅調升新屋單價，更決定「追溯既往」至2001年（民國90年）後取得使用執照的房屋皆一併調漲。儘管市府採取了分年、階梯式的漲價方案（如2017年54%、2018年65%、2019年81%）以減輕衝擊，但「溯及15年舊屋」的決定仍引發巨大民怨。當時在野黨議員曾率領民眾至市府抗議，批評此舉是為了打擊炒房而犧牲一般中低收入戶的權益。這一波政策變動，讓「房屋稅」在台南成為了極具敏感度的政治與社會議題。
2019轉向：黃偉哲任內的「還財於民」改革
2018年市長大選，房屋稅成為藍綠攻防的核心。現任市長黃偉哲在競選期間便提出「凍漲房屋稅」的政見以回應基層不滿。2019年3月，黃偉哲上任不到半年即提前召開不動產評價委員會，落實了多項減稅措施：除了調降房屋稅稅基、取消先前賴市府時期的追溯做法，並調高全國單一自住的折讓比率。
這次轉向被視為市府對於民怨的具體回應。然而，根據事後的數據分析，2019年的稅基調降使得台南市房屋稅收由高峰期的73億元跌至約50億元，年度減收規模高達23億元。這種「先升後降」的動盪，顯示出台南市在追求地方財政穩健與維持選民認同之間的選擇。
囤房稅2.0衝擊 議會持異見
進入2024年，隨著中央推動全國性的「囤房稅2.0」新制，台南再度面臨稅率調整的壓力。113年7月新制上路後，非自住房屋稅率調高至3.2%至4.8%之間。
在2024年9月與10月的多次議會審議中，議員們針對新制引發的衝擊展開質詢。蔡育輝議員指出，台南在六都中財政狀況與其他五都迥異，農業面積大，窮困人口相對較多，「倉促立法」並未考量地方特殊性。陳昆和議員則認為，全國一致的稅率是「假平等」，他認為南部產業的進入成本與台北不同，不應強行統一稅率，否則最終負擔都會轉嫁到土地與房子，讓沒錢買房的年輕人更痛苦。
在這次稅率調降至2.6%的修法背後，一個關鍵數據是「5.2萬戶」。財政稅務局在專案報告中揭露，台南市有約5.2萬戶屋主，雖僅持有3戶以內房屋，但因工作、農保、就學或同性婚姻等特殊因素，導致戶籍無法遷入該房屋，因而無法適用1%或1.2%的自住稅率，直接跳升適用3.2%以上的非自住稅率。
針對這群「非自願性無法設籍者」，市府最初的方案是積極拜會財政部，爭取將其列為「特殊認定類別（第17類）」，適用2.0%的固定稅率。然而，議會多數聲音認為，行政作業流程（需洽詢其他21縣市意向並由財政部核定）緩不濟急，且過去稅法慣例通常不溯及既往。
議員穎艾達利在審查會議中多次強調，不應將市民當作「提款機」來填補財政缺口，政府在推動「所得重分配」時，應找有負擔能力的強者（如大型法人）而非平民百姓。在這種強大的民意與政治壓力下，台南市議會最終透過政黨黨團協商，將「2戶以內」的非自住稅率從3.2%一次性調降至2.6%。
資源分配與城市治理的課題
財政稅務局長李建賢在議會曾強調，房屋稅2.0的核心目的是促進房屋有效利用（房屋是用來住的，不是用來炒的）。目前台南有98.4%的房產所有人不受新制影響，顯示稅制的變動主要集中在極少數的多屋族群。
回顧這十年，台南房屋稅政策經歷了從追求財政公平、擴大稅收的「加稅」轉向，到如今全面檢討稅率的「調降」過程。這次2.6%稅率的通過，也讓台南面臨與中央政策框架脫鉤的潛在財政風險。稅收調降看似有利於個人荷包，實則削弱了地方政府進行公共建設與財政再分配的能力。當房屋稅從「租稅公平」的槓桿，演變為「政治攻防」，我們必須反思這座城市長遠的治理代價。
台南不甩囤房稅2.0的治理警訊
——專訪OURs 都市改革組織政策研究員廖庭輝
文／宋小海（咱台南電子報記者）
編按：
2025年 12 月 4 日，台南市議會三讀通過《台南市房屋稅徵收率自治條例》修正草案，針對非自住住家房屋，持有 2 戶以內者的稅率由原先的 3.2% 調降至 2.6%。這項變動也讓都市改革團體持續關注。OURs 都市改革組織政策研究員廖庭輝（洛書）接受專訪時直言，台南市已成為六都中唯一「不甩」中央囤房稅 2.0 基準的城市，此舉不僅可能造成財政稅損，更是在資源再分配的路上開了倒車。
台南成六都異數
針對此次稅率調降，廖庭輝指出，中央財政部為了落實居住正義，原本訂有一套全國統一的「房屋稅差別稅率基準表」。然而，台南市卻選擇了一條截然不同的路。
「六都裡面只有台南是這麼做的。」廖庭輝分析，其他直轄市基本上都乖乖依照中央基準，唯獨台南發展出自己的「玩法」。他觀察到，2.6% 這個數字其實更接近財政部建議「非六都」縣市的稅率標準，這顯示出台南市議會在政黨協商過程中，存在一種「台南資源不比其他五都」的自我定位矛盾。
更令人擔憂的是中央的反制機制。廖庭輝解釋，囤房稅 2.0 同時調降了單一自住的稅率，若地方政府不依中央基準制定差別稅率，導致的「淨稅損」中央將不予補貼；但台南似乎算盤打過，認為即便不領補貼也無所謂。
「溪北老屋」是弱勢理由還是政治藉口？
在議會審議過程中，不少議員以「城鄉差距」為由支持降稅，強調溪北地區許多老房並無出租市場，課徵囤房稅會傷及無辜。對此，廖庭輝提出反駁。「如果真的是溪北老房，現值低於 10 萬元的基本上已經免稅了，根本課不到房屋稅。」
他認為，議員口中的「老房」其實是個假議題，真正受惠於稅率調降的，是位於市區或新開發區、房價較高的新住宅。
廖庭輝更進一步拆解「2 戶以內」的定義。在台灣現行稅制下，一個家庭已經擁有 3 戶的「自住」額度。因此，所謂「非自住 2 戶」，在極端情況下代表該房東可能持有多達 5 戶房子。「非自住兩間並不代表這個人只有兩間房子，絕對持有比兩間還要多。」 他質疑，在居住正義的旗幟下，針對這群持房者降稅，其必要性與公平性何在？
取之於地產，卻無法用之於地方
對於部分議員提出「不能把市民當提款機來彌補財政缺口」的說法，廖庭輝認為這是不合理的邏輯。他強調，房屋稅是重要的地方稅，其核心功能在於財政的「再分配」。
「台南在舊市區跟縣區發展差異較大的狀況下，應該要更多餘裕去做相關的城鄉平衡。」他舉出 2020 年長榮大學女大生遇害命案為例，當時反映出偏鄉地方政府沒錢點路燈、沒錢維護設施，甚至要靠民間募款。「市府如果把合理且大家都在收的財源調降，對於偏鄉民眾來說，才是更不公平的事。」
廖庭輝指出，回顧台南房屋稅的歷史，從賴清德市長任內「追溯 15 年」大幅調升引發民怨，到黃偉哲市長上任後為了兌現政見，提前召開不動產評價委員會撤回調升措施、調降稅基，台南的稅收曾在一夕之間減少了 23 億元。這次三讀通過的降稅案，無疑是延續了近年來「逐年調降」的趨勢。
釋出空屋的其他政策路徑
雖然廖庭輝對台南市頻頻降稅的舉動持批判態度，但他亦坦言，光靠房屋稅（持有稅）確實難以達成「釋出空屋」的目標，對此他提出兩個方向建議。首先，應修正房地合一稅（交易稅）台灣目前的邏輯是給予自住客高額免稅額，導致許多人為了保有優惠而寧願讓房子空置六年也不願出租。他建議中央應參考國際經驗，給予「長租者」交易稅減免，將「空置」視為資源浪費並課重稅。
其次是推動空屋稅。廖庭輝表示這是一種與房屋稅疊加的「使用狀態稅」，地方政府其實可以展現政治勇氣，自行在自治條例中劃定房市過熱的「熱區」，針對閒置空屋課徵特別稅，而非簡單粗暴地全面調降非自住稅率。
選舉難談房屋稅改革
面對即將到來的 2026 地方選舉，廖庭輝觀察，房屋稅在台南的政治張力並不強，且動到稅賦往往被視為「票房毒藥」。他表示OURs 未來仍會針對地方首長候選人提出「社宅白皮書」，重點監督社會住宅的興辦進度，因為社宅是相對較無爭議、且能實質展現市府努力的政策。
「房屋稅反映我們對資源分配的態度。」廖庭輝認為，雖然房屋稅條例目前釋出空屋的政策效果不好，但它還是比原本的更合理一些；當地方議會開了「不理會中央」的先例，未來任何房產稅制改革都可能在地方政治的拉鋸下失效。
【數字台南】房屋稅調整
帶你了解當期主題的3個關鍵數字
文／編輯室
最低徵收率 （2025年）
關鍵數字：非自住住家用房屋之最低徵收率 這是台南市議會於2025年12月4日三讀通過的最新非自住稅率地板。針對持有2戶以內非自住房屋者，徵收率由原先的3.2%調降至2.6%。此舉使台南成為全國六都中唯一「不甩」中央「囤房稅2.0」參考基準的城市。
追溯年限 （2016年）
賴清德任內房屋標準單價調整之追溯年限 這是台南房屋稅政策動盪的起點。2016年，前市長賴清德任內重啟多年未調的房屋標準單價，但其採取的「追溯既往」機制引發全國爭議：市府決定將2001年（民國90年）15年前的舊屋。雖然此舉是為了補足與實務造價的嚴重脫節，但動到了中古屋持有者的荷包，引發蔡育輝等議員領眾抗議政府「犧牲老百姓權益」。這項「溯及既往」的爭議後來成為黃偉哲市長競選時的操作重點，最終導致2019年政策全面轉向調降
減收規模 （2019年）
2019年調降稅基後減少之年度稅收規模。回顧台南房屋稅沿革，市長黃偉哲在2018年將「凍漲房屋稅」列為政見，並於2019年上任後提前召開不動產評價委員會，撤回賴清德時期的追溯調升措施並大幅調降稅基。廖庭輝指出，這項改革直接導致台南市房屋稅收由108年的73億元暴跌至隔年的50億元，一年之內少了約23億元的財源。
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